Migros Bank

Migros Bank wirbt für ihre Festhypothek mit einem Online-Rabatt von 0,300 Prozent, wenn Sie den Antrag komplett über das Internet stellen. Was auf der Werbekachel wie ein reiner Digitalbonus aussieht, ist bei genauerem Lesen ein Kundenbindungsangebot. Auf der Produktseite zur Online-Hypothek schreibt die Bank in der Fussnote, dass die Vergünstigung voraussetzt, dass Sie ein Privatkonto mit regelmässigem Lohn- oder Renteneingang, Ihren gesamten Zahlungsverkehr sowie Ihre Vorsorgegelder der Säule 3a bei der Migros Bank AG führen. Wer seine Bankbeziehungen lieber auf mehrere Institute verteilt, bekommt den tieferen Satz nicht, selbst wenn er die Hypothek digital abschliesst.

3 Modelle, ein Rabatt mit Bedingungen

Auf der Übersichtsseite stellt die Migros Bank 3 Hypothekenmodelle nebeneinander. Die klassische Festhypothek wirbt eigenständig mit "bis zu 0,150 Prozent günstiger" und richtet sich an alle, die feste Budgetverhältnisse über die ganze Laufzeit wollen. Die SARON-Hypothek koppelt den Zins an den Schweizer Referenzzinssatz, erlaubt laut Bank eine direkte Amortisation und einen Wechsel in eine Festhypothek, sobald die Zinsen steigen, allerdings nennt die Übersichtsseite dafür weder einen Referenzsatz noch eine Marge, wer das vergleichen will, muss auf die Detailseite oder ins Beratungsgespräch. Die dritte Kachel, die Online-Hypothek, ist eine Festhypothek, die vollständig über den digitalen Antrag läuft und dafür den erwähnten Rabatt von 0,300 Prozent gegenüber dem Standardsatz bringt, also doppelt so viel wie der reguläre Festhypotheken-Rabatt.

Am 4. September 2026 um 14:00 Uhr zeigte die Zinstabelle der Online-Hypothek für eine Laufzeit von 2 Jahren einen Vorzugssatz von 1,150 Prozent gegenüber einem Standardsatz von 1,450 Prozent, für 10 Jahre waren es 1,740 gegenüber 2,040 Prozent. Weil Schweizer Hypothekarzinsen wöchentlich schwanken, sind das Momentaufnahmen und keine Zusage für einen späteren Abschluss, aber sie zeigen die Grössenordnung: ein Vorsprung von rund 0,300 Prozentpunkten, konstant über jede angebotene Laufzeit.

Wer den Zinssatz vor Vertragsschluss sichern will, kann das laut Produktseite bis zu 24 Monate im Voraus tun, wobei die ersten 6 Monate davon kostenlos sind. Die Online-Hypothek selbst läuft mindestens 2 und höchstens 10 Jahre, verlangt mindestens CHF 100'000 pro Festhypothek und deckt höchstens 80 Prozent des Verkehrswertes bei selbst genutztem Wohneigentum ab, bei anderen Liegenschaftsarten kann die Bank abweichen. Die vereinbarte Rückzahlung liegt laut Bank jährlich bei mindestens 6,7 Prozent der 2. Hypothek, eine höhere Amortisation als vereinbart lässt die Bank während der Laufzeit nicht zu.

Tragbarkeit ohne Rätselraten

Die meisten Banken sprechen über Tragbarkeit nur im Beratungsgespräch. Migros Bank veröffentlicht die Regel direkt in den eigenen FAQ: Die Ausgaben für das Eigenheim dürfen höchstens 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen. In einem Ratgeberartikel zur Wahl des Hypothekarmodells geht die Bank noch einen Schritt weiter und nennt die Zahl, mit der sie selbst rechnet: Bei der Tragbarkeitsberechnung setzt die Migros Bank einen kalkulatorischen Zinssatz von 4,75 Prozent an statt der branchenüblichen 5 Prozent, was Käuferinnen und Käufern nach eigener Aussage zusätzlichen Spielraum verschafft. Ein tieferer kalkulatorischer Zins bedeutet eine tiefere angenommene Zinslast in der Rechnung und damit, bei gleichem Einkommen, eine höhere mögliche Hypothek. Für ein Paar, das nahe an der 35-Prozent-Grenze liegt, kann dieser eine Prozentpunkt Unterschied zwischen 4,75 und 5 Prozent kalkulatorischem Zins darüber entscheiden, ob die gewünschte Liegenschaft überhaupt als tragbar durchgeht, ohne dass sich am tatsächlich bezahlten Hypothekarzins etwas ändert.

Auch beim Eigenkapital bleibt die Bank konkret statt allgemein. Für den Kauf braucht es laut FAQ mindestens 20 Prozent eigene Mittel, davon müssen mindestens 10 Prozent aus "harten" Quellen stammen, also Kontoguthaben, Vorsorgeguthaben der Säule 3a, Erlös aus verkauften Wertschriften oder einer Schenkung der Familie. Vorsorgegelder aus der 2. und der 3. Säule lassen sich laut Bank nicht nur für den Kauf, sondern auch für die Amortisation einer bestehenden Hypothek und für wertvermehrende Renovationen einsetzen, verpfändet oder vorbezogen.

Die Hypolimite als Ergänzung, die IAZI-Rangliste als Zugabe

Wer nicht die ganze Liegenschaft neu finanzieren, sondern nur einen Umbau bezahlen will, findet bei Migros Bank die Hypolimite. Die Bank nennt auf der Produktseite selbst Beispiele, wofür sich der Kredit eignet: energetische Sanierung, ein neues Bad oder neue Küchengeräte, jeweils frei wählbar statt zweckgebunden. Eine ungenutzte Limite kostet laut Produktseite nichts, erst bei Beanspruchung fallen Zins und Kommission an, und das Führen der Limite kostet pro Quartal 0,250 Prozent des durchschnittlich benutzten Kredits. Die Mindestgrösse liegt bei CHF 10'000 pro Hypolimite, zurückzahlen lässt sich der beanspruchte Betrag laut Bank jederzeit, die Limite selbst bleibt danach unverändert als Reserve bestehen und ist unbefristet.

Für die Standortwahl selbst hat Migros Bank ein eigenes Rechercheprojekt vorzuweisen. Gemeinsam mit der Beratungsfirma IAZI hat die Bank über 2000 Schweizer Gemeinden untersucht und daraus eine eigene Rangliste der attraktivsten Orte für junge Familien erstellt, veröffentlicht als Ratgeberartikel auf der eigenen Seite. Das ist kein Vergleichsportal, das fremde Angebote nebeneinanderstellt, sondern eine hausgemachte Auswertung, mit der die Bank Interessentinnen und Interessenten zur eigenen Hypothek hinführt. Auch bei der Digitalisierung lässt sich die Bank vermessen: Im Ranking der Hochschule Luzern stand die Migros Bank auch 2026 auf dem Podest der digitalsten Retailbanken der Schweiz, nach eigener Aussage zum 4. Mal in Folge.

Für wen sich das lohnt

Die Online-Hypothek passt zu Käuferinnen und Käufern, die ohnehin bereit sind, ihre ganze Bankbeziehung zu bündeln. Lohnkonto, Zahlungsverkehr und Säule 3a bei einem Institut zu führen ist kein kleiner Schritt, aber genau dieser Schritt bringt hier einen messbaren Zinsvorteil von 0,300 Prozentpunkten, nicht nur einen Marketingspruch. Wer seine Bankbeziehungen bewusst verteilt hält, etwa aus Diversifikationsgründen oder weil er anderswo bessere Konditionen bei Konto oder Vorsorge hat, zahlt bei Migros Bank den Standardsatz und verliert damit den zentralen Vorteil dieses Angebots. Wer zusätzlich eine SARON-Hypothek in Betracht zieht, muss den Zinssatz dafür ohnehin telefonisch oder im Beratungsgespräch erfragen, die eigene Website legt ihn nicht offen.

Der eigentliche Pluspunkt liegt aber nicht allein im Rabatt, sondern in der Offenheit, mit der die Bank ihre Regeln zeigt. Die 35-Prozent-Tragbarkeitsgrenze, der reduzierte kalkulatorische Zins von 4,75 Prozent und die klaren Eigenkapitalquoten stehen unverschlüsselt in den eigenen FAQ, nicht erst nach einer Anfrage. Dazu kommt die IAZI-Auswertung als eigenständiges Rechercheprodukt, nicht bloss eine Marketingfloskel über die Wichtigkeit der Standortwahl, und eine Hypolimite, die als kostenlose Reserve danebensteht, sobald die eigentliche Hypothek erst läuft. Für Käuferinnen und Käufer, die vor dem ersten Beratungstermin selbst durchrechnen wollen, ob eine Finanzierung realistisch ist, macht das die Migros Bank zu einer der wenigen Adressen, an denen sich das ohne Umwege nachvollziehen lässt, sofern sie bereit sind, ihr ganzes Bankleben dafür an einen Ort zu verlegen.