BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich

Die BVK, die Pensionskasse des Kantons Zürich, vergibt seit 1936 Hypotheken. Sie betreibt das Geschäft damit nicht als Randprodukt neben der Vorsorge, sondern als eigenständigen, etablierten Geschäftszweig. Wer bei der BVK eine Finanzierung sucht, muss dafür nicht bei ihr versichert sein: Sie vergibt Hypotheken an Arbeitnehmende und an Rentenbeziehende, ausdrücklich auch an Personen, die nicht bei der BVK vorsorgeversichert sind.

Was die BVK von einer klassischen Bank unterscheidet, zeigt sich schon beim Preis. Es gibt keinen Verhandlungsspielraum und keinen individuellen Kundenrabatt: Alle Kundinnen und Kunden erhalten denselben, öffentlich publizierten Zinssatz für dieselbe Laufzeit. Die Hypothekenseite, die die BVK mit Stand 2026.09 kennzeichnet, nennt als Beispiel einen Satz von 1.45% für eine Festhypothek mit 5 Jahren Laufzeit und 1.67% für 10 Jahre. Die Sätze für Ersthypotheken werden in der Regel alle 2 Wochen am ersten Werktag neu festgelegt und auf der BVK-Website publiziert. Für die Vergabe einer Festhypothek gilt jeweils der Satz, der bei Eingang des Gesuchs publiziert ist.

Produkte: fest, variabel, auf Termin

Im Zentrum des Angebots stehen erstrangige Festhypotheken mit einer Laufzeit von 2 bis 12 Jahren. Wer sich den heutigen Zinssatz für eine Finanzierung sichern will, die erst später fällig wird, kann eine Terminhypothek abschliessen, auch Forward-Hypothek genannt, und sich den aktuellen Satz bis zu 18 Monate im Voraus reservieren, etwa für die Ablösung einer laufenden Hypothek oder den Kauf einer Liegenschaft, die erst zu einem späteren Zeitpunkt übergeben wird. Daneben führt die BVK eine variable Hypothek, deren Zinssatz sich nicht laufend, sondern jeweils auf Beginn des folgenden Quartals an einen neuen Satz anpasst, und zwar für bestehende und neue Verträge zum gleichen Zeitpunkt.

Für Wohnbaugenossenschaften und etablierte Immobiliengesellschaften bietet die BVK zudem institutionelle Hypothekardarlehen an, ein separates Angebot neben dem privaten Hypothekengeschäft.

Wie die BVK sich selbst von anderen Anbietern abgrenzt

Auf ihrer eigenen Website beantwortet die BVK die Frage, was sie von anderen Anbietern unterscheidet, mit einer eigenen Liste: einheitlich tiefe Zinsen für alle, keine Verhandlung, keine Alterslimiten mit Hypotheken auch für Rentnerinnen und Rentner, eine nach eigener Aussage zeitnahe und unkomplizierte Abwicklung, feste Ansprechpartner über die gesamte Laufzeit, eine Zusage, dass die eigene Hypothek nicht weiterverkauft wird, faire Ausstiegskosten und eine gestaffelte Ablösung für Kundinnen und Kunden, die mehrere Hypothekentranchen innerhalb von 5 Jahren zur BVK überführen. Die letzten beiden Punkte richten sich an alle, die eine bestehende Finanzierung in Teilen umschichten, statt sie an einem einzigen Stichtag komplett abzulösen.

Belehnung, Eigenmittel und Tragbarkeit

Wer selbst in der finanzierten Liegenschaft wohnt, kann bis zum Alter von 65 Jahren bis zu 75% des Liegenschaftswerts belehnen lassen, danach sinkt die maximale Belehnung auf 65%. Bei nicht selbstbewohnten Objekten wie vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Renditeliegenschaften liegt die Grenze bei 75% des Ertragswerts. In beiden Fällen verlangt die BVK einen Mindestkreditbetrag von 300'000 Franken, was das Angebot faktisch auf grössere Finanzierungen beschränkt und kleine Anschlussfinanzierungen ausschliesst.

An Eigenmitteln fordert die BVK mindestens 25% des Kaufpreises beziehungsweise Marktwerts, wobei mindestens 10% davon nicht aus dem Vorbezug der zweiten Säule stammen dürfen. Wer sein ganzes Eigenkapital aus der eigenen Pensionskasse vorbeziehen will, kommt damit bei der BVK nicht durch.

Bei der Tragbarkeit rechnet die BVK mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5%, bei Rentnerinnen und Rentnern mit 4%, plus 1% der Belehnungsbasis für Unterhalt und Betrieb. Zins, Unterhalt und Betrieb zusammen dürfen 35% des Bruttoeinkommens nicht übersteigen, bei mehreren solidarisch haftenden Kreditnehmern gilt das gemeinsame Einkommen. Weitere Kreditverpflichtungen fliessen in die Rechnung ein, Alimentenverpflichtungen werden vom Einkommen abgezogen, und bei vermieteten Objekten müssen die Mietzinseinnahmen die kalkulatorischen Zinsen sowie Unterhalt und Betrieb decken.

Die Altersgrenze wirkt sich also nicht auf den Zugang zur Hypothek aus, die BVK vergibt ausdrücklich auch an Rentnerinnen und Rentner, sondern auf die Belehnungshöhe und den Amortisationsplan. Bei Vollendung des 65. Altersjahres darf der Belehnungsgrad 65% der Belehnungsbasis nicht übersteigen. Sind mehrere Personen gemeinsam Kreditnehmer, sinkt die Grenze auf 65%, sobald die erste Person die Altersgrenze erreicht. Wer eine Hypothek nach Vollendung des 55. Altersjahres aufnimmt, bekommt nötigenfalls eine Amortisation vertraglich festgelegt, die sicherstellt, dass der Belehnungsgrad mit 65 Jahren nicht über 65% liegt und die Tragbarkeit mit dem dannzumaligen Einkommen, etwa der Rente, weiterhin gegeben ist.

Welche Liegenschaften finanziert werden

Finanziert werden Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum und Mehrfamilienhäuser in Privatbesitz mit einem Gewerbeanteil von höchstens 20% des Ertrags. Nicht finanziert werden Abbruchliegenschaften, Baukredite und landwirtschaftliche Grundstücke. Wer also einen Neubau von Grund auf finanzieren oder ein Anwesen mit landwirtschaftlicher Nutzung kaufen will, ist bei der BVK an der falschen Adresse.

Was bei Austritt, Verkauf oder Ablauf passiert

Wer die BVK verlässt, ohne mehr bei ihr versichert zu sein, behält die Hypothek unverändert, solange die Bonität stimmt. Gibt jemand die Eigennutzung auf, etwa weil die Liegenschaft vermietet statt selbst bewohnt wird, gilt automatisch die tiefere Belehnungsgrenze von 70%, und die BVK beurteilt die Finanzierung neu. Beim Verkauf kann die Hypothek entweder auf ein neues Objekt übertragen oder vom Käufer der alten Liegenschaft übernommen werden, jeweils vorausgesetzt, Tragbarkeit und Belehnung erfüllen weiterhin die BVK-Vorgaben. Lässt sich eine Hypothek nicht übertragen, muss sie vorzeitig gekündigt werden, was bei einer Festhypothek eine Vorfälligkeitsentschädigung auslöst.

Läuft eine Festhypothek aus, offeriert die BVK rechtzeitig vorher neue Konditionen. Reagiert die Kundschaft nicht fristgerecht, läuft die Hypothek automatisch als variable Hypothek zum dann geltenden BVK-Zinssatz weiter. Eine vorzeitige Kündigung einer Festhypothek ist nur in Ausnahmefällen möglich und löst ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung aus, während eine variable Hypothek mit 6 Monaten Frist auf das Ende eines Kalendermonats gekündigt werden kann. Wer eine variable Hypothek in eine Festhypothek umwandeln will, braucht dieselbe Frist von 6 Monaten, wobei sich der Zinssatz nach dem Eingang der Umwandlungskündigung richtet. Hypothekarzinsen sind vierteljährlich nachschüssig fällig, jeweils per 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember. Ein Verzugszins von 5% wird unmittelbar und ohne Mahnung fällig.

Wer eine BVK-Hypothek bekommt

Anspruch haben alle natürlichen Personen mit Wohnsitz in der Schweiz, einschliesslich Rentnerinnen und Rentner, sowie Selbständigerwerbende, die bei einer Vorsorgeeinrichtung versichert sind. Für Rückfragen nennt die BVK auf ihrer Hypothekenseite zwei Ansprechpersonen aus der Kundenbetreuung namentlich, Severin Haab und Nadja Karlsson, mit persönlicher E-Mail-Adresse, statt auf ein anonymes Kontaktformular zu verweisen.

Wer dahintersteht

Die BVK ist keine Bank, sondern eine Pensionskasse, und nach eigenen Angaben mit rund 146'000 Versicherten die grösste der Schweiz. Knapp zwei Drittel der Versicherten sind über angeschlossene Arbeitgeber aus Gesundheit, Bildung, Infrastruktur, Transport und Verwaltung versichert, der Rest sind Angestellte des Kantons Zürich selbst. Per 31. Juli 2026 wies die BVK ein Anlagevermögen von 45,8 Mrd. Franken und einen Deckungsgrad von 117,5% aus. Das Hypothekengeschäft läuft damit unter dem Dach einer der grössten Vorsorgeeinrichtungen des Landes, mit Sitz in Zürich, statt unter dem eines Bankkonzerns.

Für wen sich das lohnt

Die BVK passt zu Käuferinnen und Käufern, die eine grössere, klassische Wohnfinanzierung ab 300'000 Franken suchen und einen festen, öffentlich einsehbaren Satz einem Verhandlungsgespräch vorziehen, einschliesslich Rentnerinnen und Rentnern, für die die BVK ausdrücklich keine Alterslimite kennt. Wer dagegen einen Baukredit für einen Neubau braucht, eine kleine Anschlussfinanzierung unter 300'000 Franken sucht oder eine landwirtschaftliche Liegenschaft kaufen will, findet bei der BVK kein Angebot und muss anderswo suchen. Wer sich mit festen Rahmenbedingungen statt einem Verhandlungsgespräch anfreunden kann, bekommt dafür eine Institution, die ihr Hypothekengeschäft seit 1936 betreibt und die eigenen Konditionen offen auf der Website veröffentlicht, statt sie erst im Beratungsgespräch auszuhandeln.