Zürcher Kantonalbank

Die Zürcher Kantonalbank ist nach eigenen Angaben seit über 150 Jahren die nahe Bank im Kanton Zürich. Als selbständige, öffentlich-rechtliche Anstalt des Kantons Zürich richtet sie ihr Geschäft in erster Linie auf den Kanton aus und finanziert dort nach eigener Aussage jedes dritte Haus. Massgebliche Ratingagenturen bewerten sie mit einem AAA-Rating, was die Bank nach eigener Darstellung zu einer der sichersten Universalbanken weltweit macht. Wer im Kanton Zürich ein Eigenheim kaufen, bauen oder renovieren will, trifft mit der ZKB auf eine Bank, die den lokalen Markt aus nächster Nähe kennt.

Im Zentrum des Hypothekenangebots stehen die Festhypothek und die Rollover-Hypothek. Die Festhypothek gibt Budgetsicherheit: Zins und Laufzeit stehen von Anfang an fest, sodass die Kosten während der gesamten Vertragsdauer unverändert bleiben. Wer stattdessen Flexibilität sucht, wählt die Rollover-Hypothek, eine Geldmarkthypothek mit unbefristeter Laufzeit und variablem Zinssatz, der sich am Referenzsatz SARON orientiert. Die ZKB ergänzt sie um eine Switch-Option, mit der Kundinnen und Kunden jederzeit kostenlos in ein anderes Hypothekarmodell wechseln können, was das Risiko steigender Zinsen begrenzt. Wer die bestehende Hypothek verlängern oder ablösen will, kann den neuen Zinssatz bereits bis zu 24 Monate vor Fälligkeit der laufenden Hypothek fixieren, was bei einer erwarteten Zinserhöhung Planungssicherheit schafft, während wer auf sinkende Zinsen setzt, mit der Anschlusslösung zuwarten und später in die Rollover-Hypothek wechseln kann.

Speziell für den Ersterwerb hat die Bank die Starthypothek entwickelt. Sie richtet sich an Personen, die zum ersten Mal Wohneigentum finanzieren, und bietet für bis zu 15 Jahre einen um bis zu 0,5 Prozent tieferen Zinssatz als die reguläre Hypothek. Für Bau- und Renovationsprojekte bietet die ZKB zusätzlich eine Baufinanzierung mit gestaffelter Auszahlung. Die vereinbarte Summe fliesst in Tranchen entsprechend dem Baufortschritt auf ein Baukonto, aus dem Rechnungen von Architektinnen, Bauunternehmen und Handwerkern beglichen werden, und Zinsen fallen nur auf die tatsächlich ausbezahlten Tranchen an. Bei jeder Teilauszahlung lässt sich zudem das passende Hypothekarmodell neu wählen, und die Amortisation beginnt erst, wenn der Bau abgeschlossen ist, wobei die Höhe individuell vereinbart wird. Steht die tranchenweise Auszahlung für ein Projekt nicht zur Verfügung, bietet die Bank als Alternative einen klassischen Baukredit an.

Das Umweltdarlehen für energieeffizientes Bauen

Wer beim Kauf, Neubau oder Umbau auf Energieeffizienz setzt, kann das ZKB Umweltdarlehen beanspruchen. Es senkt den Zinssatz für maximal 5 Jahre um bis zu 0,8 Prozent pro Jahr und ist technisch als Festhypothek mit fixiertem Zins und fest vereinbarter Laufzeit ausgestaltet. Die Bank knüpft die Vergünstigung an klare Nachweise. Bei einem Neubau verlangt sie ein Minergie-Zertifikat oder einen GEAK-Ausweis der Energieeffizienzklasse A, bei einer energetischen Renovation ein Minergie-Zertifikat oder einen GEAKPlus-Ausweis mit mindestens Energieeffizienzklasse C und mindestens einer Klassenverbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand. Einzelne energetische Massnahmen lassen sich über das Formular "Bescheinigung Einzelmassnahmen" nachweisen. Damit Eigentümerinnen und Eigentümer vor der Sanierung wissen, wo sie stehen, übernimmt die ZKB beim Abschluss eines Umweltdarlehens zudem die Kosten für den GEAK-Experten, der die Liegenschaft vor Ort analysiert und Schwachstellen sowie Energiepotenzial aufzeigt. Wer Fördergelder von Bund, Kanton oder Gemeinde beantragen will, muss den Antrag laut dem eigenen Ratgeber der Bank unbedingt vor Baubeginn stellen, sonst verfällt der Anspruch.

Zinsen, Amortisation und was die Bank offenlegt

Konkrete, aktuelle Hypothekarzinsen veröffentlicht die ZKB fortlaufend online, weist aber ausdrücklich darauf hin, dass diese Werte nur als Richtwerte gelten. Der individuelle Zinssatz hängt von der Objektqualität und der Kundenbonität ab und wird erst im persönlichen Gespräch festgelegt. Konkrete Belehnungs- oder Tragbarkeitsquoten nennt die Bank auf ihren öffentlichen Hypothekenseiten nicht, ebenso wenig eine öffentliche Gebührenliste. Wer diese Zahlen kennen will, braucht ein Beratungsgespräch. Zur Amortisation äussert sich die Bank dagegen konkret: Nach ihrer eigenen Faustregel sollte eine Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Objektwertes zurückgeführt werden.

Wie die ZKB bei der Modellwahl berät

Bei der Wahl zwischen Fest- und Rollover-Hypothek verweist die ZKB in ihrem eigenen Ratgeber auf 3 Faktoren: die persönliche Risikotoleranz gegenüber Budgetschwankungen, die geplante Gebäudestrategie, also ob ein Verkauf, eine Vererbung oder ein Ausbau ansteht, und die erwartete Zinsentwicklung. Wer einen Zinsanstieg erwartet, dem rät die Bank zur Festhypothek, wer mit sinkenden Zinsen rechnet, zur Rollover-Hypothek auf SARON-Basis, mit der jederzeit möglichen Option, später doch in eine Festhypothek zu wechseln. Zur ausserordentlichen Amortisation äussert sich der gleiche Ratgeber vorsichtig: Eine vorzeitige Teilrückzahlung erhöht die Steuerbelastung, weil sich weniger Schuldzinsen vom Einkommen abziehen lassen, verbaut Renditechancen bei Anlagen und schliesst die indirekte Amortisation über die Säule 3a aus. Die Bank empfiehlt deshalb, eine solche Entscheidung nicht aus dem Bauchgefühl, sondern mit einer vollständigen Kostenrechnung und im Gespräch mit einer Beraterin oder einem Berater zu treffen.

Beratung und was die Bank sonst noch bietet

Die ZKB setzt auf persönliche Beratung an ihren Standorten im Kanton Zürich statt auf einen reinen Online-Abschluss, ergänzt das Angebot aber um Rechner für Hypothek, Eigenheimkauf, Erhöhung und Wechsel sowie einen Bereich im eBanking, in dem Kundinnen und Kunden ihre Immobilie verwalten und Investitions- oder Renovationsvorhaben planen können. Der Rechnerbereich reicht dabei über die reine Hypothek hinaus: Neben dem Hypothekenrechner für Kauf, Wechsel und Erhöhung stehen auch ein Wärmepumpenrechner und ein Solaranlagenrechner bereit, mit denen sich ein Umbau vorab durchrechnen lässt, bevor ein Umweltdarlehen zur Sprache kommt. Wer statt zu bauen ein Eigenheim sucht, kann die Immobiliensuche der Bank mit dem Hypothekenrechner verknüpfen, um den finanziellen Spielraum für eine gefundene Wunschimmobilie direkt abzuschätzen, und wer stattdessen verkaufen will, bietet die ZKB Unterstützung dabei, einen marktgerechten Preis zu erzielen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die im Alter im eigenen Zuhause bleiben möchten, wirbt die Bank zudem mit einer lebenslangen Finanzierungszusage. Ihre Verwurzelung im Kanton zeigt sich auch ausserhalb des Bankgeschäfts: Nach eigenen Angaben unterstützt die ZKB Kultur, Breitensport und Umweltprojekte im Kanton Zürich mit rund 120 Mio. CHF im Jahr.

Wer ein Eigenheim ausserhalb des Kantons Zürich sucht, findet in der ZKB naturgemäss eine Bank, deren Marktkenntnis und Filialnetz auf einen einzigen Kanton ausgerichtet sind, auch wenn sie Kundinnen und Kunden schweizweit bedient. Und wer die exakte Zahl auf dem Zinsblatt schon vor der ersten Beratung sehen will, muss sich mit den online publizierten Richtwerten begnügen, denn eine öffentliche Preisliste führt die Bank nicht. Diese Einschränkungen wiegen wenig gegen ein Angebot, das vom günstigen Ersterwerb über die flexible Rollover-Hypothek bis zum bezuschussten Umweltdarlehen fast jede Phase des Eigenheims abdeckt, getragen von einer Bank, die im eigenen Kanton fast jedes dritte Haus mitfinanziert und dafür eines der besten Ratings am Markt trägt.