Berner Kantonalbank AG

Wer bei der Berner Kantonalbank AG (BEKB) eine Hypothek sucht, bleibt nicht bei der üblichen Auswahl zwischen Festhypothek, variabler Hypothek und SARON Rollover Hypothek stehen. Unter der Rubrik Energetische Sanierung führt die Bank eine eigene Produktlinie namens myky: die Festhypothek myky und die SARON Rollover Hypothek myky. Dazu kommt die Hypothek GEAK/Minergie, deren Vorzugszinssatz direkt an ein zertifiziertes Energielabel des Gebäudes gekoppelt ist, GEAK für den staatlichen Gebäudeenergieausweis der Kantone, Minergie für das private Baustandard-Label. Wer neu baut oder saniert und dabei eines der beiden Zertifikate erreicht, bekommt bei der BEKB damit ein eigens benanntes Produkt, nicht bloss eine Fussnote in der allgemeinen Hypothekarliste.

Die myky-Linie und die Hypothek GEAK/Minergie

Die Bank beschreibt die Festhypothek myky selbst als Weg zu "berechenbaren Kosten für Ihr Sanierungsprojekt dank unserer Festhypothek mit Vorzugszinssatz". Der Zins ist damit über die ganze Laufzeit fix, was bei einem Sanierungsvorhaben die Kalkulation erleichtert, während die SARON Rollover Hypothek myky dieselbe Vergünstigung mit einem laufend am Referenzsatz orientierten Modell verbindet. Beide Produkte hat die BEKB unter einer eigenen Navigationsebene zusammengefasst, zusammen mit einer weiteren Seite zur Förderung energetischer Sanierung, in der die Bank offenbar auf kantonale und kommunale Förderprogramme verweist. Konkrete Zahlen zu diesem Förderangebot liegen aus der hier gelesenen Seite nicht vor.

Die Hypothek GEAK/Minergie geht einen anderen Weg als die reine Vorzugsrate für Sanierungen: Sie honoriert "Neubauten und Sanierungen gemäss zertifizierten Standards" mit einem Vorzugszinssatz, unabhängig davon, ob das Zertifikat GEAK oder Minergie heisst. Damit akzeptiert die BEKB 2 parallele, in der Schweiz gebräuchliche Nachweise für energieeffizientes Bauen, statt sich auf einen einzigen Labelanbieter festzulegen. Für Bauherrschaften, die zwischen den beiden Systemen ohnehin schon entscheiden müssen, entfällt so eine zusätzliche Hürde bei der Bankwahl.

Die Renovationshypothek: kleine Beträge, feste Regeln

Für Renovationen, die keinen Umbau der ganzen Finanzierung rechtfertigen, hat die BEKB die Renovationshypothek im Programm, ausdrücklich für "werterhaltende und wertsteigernde Renovationen", von der Küche über das Bad bis zum Dachgeschossausbau. Die Bank nennt sie "bereits ab CHF 20'000" und legt in der Konditionentabelle einen Betragsrahmen von CHF 20'000 bis CHF 100'000 fest. Das ist eine Grössenordnung, die viele Institute erst gar nicht als eigenes Produkt führen, weil sie unterhalb der Schwelle liegt, ab der sich ein separates Beratungsgespräch für die Bank sonst kaum lohnt.

Die Bedingungen sind eng gefasst. Die Renovationshypothek läuft laut Merkmalstabelle "mit einer Laufzeit bis zum Ablauf Ihrer nächstfälligen Festzinshypothek", der Zins ist "fest über die ganze Laufzeit", und eine Verlängerung als Renovationshypothek ist ausdrücklich "nicht möglich": Nach Ablauf wird sie in die Gesamtfinanzierung überführt. Zins und Amortisation werden "vierteljährlich" belastet, die Amortisation kann direkt oder indirekt erfolgen, und eine vorzeitige Auflösung ist nur "gegen Vorfälligkeitsentschädigung" möglich. Eine Voraussetzung schränkt den Kreis der Nutzer zusätzlich ein: Für den Abschluss "muss die Gesamtfinanzierung Ihrer Liegenschaft bei der BEKB geführt werden". Wer seine Hauptfinanzierung bei einer anderen Bank hat und nur einen kleinen Zusatzbetrag für ein Renovationsprojekt sucht, kann dieses Produkt also nicht isoliert beziehen.

Baukredit mit klarer Umwandlung

Für den Neubau bietet die BEKB einen Baukredit als grundpfandgesichertes Kontokorrentdarlehen an, über das die Bank laufend die Rechnungen von Architekten, Bauunternehmern und Handwerkern begleicht. Der Zinssatz ist während der Bauphase variabel, eine Amortisation findet in dieser Zeit nicht statt, und Zins sowie Kreditkommission werden ebenfalls vierteljährlich belastet. Bei Fertigstellung wandelt die Bank den Baukredit in eine Hypothek um, ein Vorgang, den sie selbst "Konsolidierung" nennt. Wer sich schon während der Bauphase gegen steigende Zinsen absichern will, kann laut Bank den offenen Baukredit bereits vor Fertigstellung in eine Festzinshypothek umwandeln, statt bis zur Konsolidierung zu warten. Einen Mindestbetrag für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser nennt die eigene Merkmalstabelle nicht, die entsprechenden Zeilen bleiben dort leer.

Zinsen ohne Zahlen, dafür mit direkter Beratung

Konkrete Prozentsätze für Festhypothek, variable Hypothek oder SARON Rollover Hypothek nennt die Website an keiner Stelle als Text. Zur "Entwicklung der Hypothekarzinsen der BEKB" verweist die Seite auf eine grafische Darstellung der "Historische Zinssatzentwicklung" und schreibt dazu ausdrücklich: "Bei den abgebildeten Zinssätzen handelt es sich um Richtsätze. Effektive Hypothekarzinsen hängen von verschiedenen Faktoren ab." Wer eine verbindliche Zahl will, kommt an einem Beratungsgespräch nicht vorbei, was die Bank auch offen so kommuniziert: "Unsere aktuellen Hypothekarzinsen lassen sich deshalb nicht verallgemeinert darstellen, denn diese unterscheiden sich je nach Ausgestaltung Ihrer gewählten Finanzierungslösung, Lage des Objekts und aktueller Marktlage." Als ersten Schritt bietet die Bank stattdessen einen Hypothekenrechner an, der anhand von Eigenkapital und Einkommen eine erste Einschätzung zur Tragbarkeit liefert, bevor überhaupt ein Termin ansteht.

Für die Beratung selbst zitiert die Bank Kundenberaterin Bettina Campell mit dem Satz: "Unsere Beratung richtet sich nach Ihren Bedürfnissen." Konkreter wird die Seite mit ihrem Leitfaden "Schritt für Schritt zum Eigenheim", der den Weg von der Suche nach der passenden Immobilie über die Finanzierung bis zum Kauf in 7 Schritten beschreibt, dazu ein Immobilien-Glossar, das Fachbegriffe wie Verkehrswert, Kaufpreis und Grundpfand erklärt.

Der regionale Blick: das BEKB-Immobilienbarometer

Ein Detail, das über die reine Produktpalette hinausgeht: Die BEKB berichtet nach eigenen Angaben "halbjährlich über die jüngsten Entwicklungen im Immobilienmarkt der Regionen Bern und Solothurn" und ordnet darin Nachfrage, Bautätigkeit sowie Leerstände und Preisbewegungen im regionalen Wohneigentumsmarkt ein. Für Käuferinnen und Käufer, die ein Objekt konkret in einer dieser beiden Regionen suchen, ist das eine Einordnungshilfe, die eine national ausgerichtete Bank ohne diesen regionalen Fokus so nicht anbietet. Eine eigene Auswertung der Handänderungssteuern in Bern und Solothurn lässt sich aus den hier gelesenen Seiten dagegen nicht belegen: Das Immobilienbarometer behandelt Preise und Markttrends, nicht die kantonale Steuerlast beim Eigentumswechsel.

Kontakt und für wen sich die BEKB eignet

Erreichbar ist das BEKB Kundencenter unter der Nummer 031 666 18 80, montags bis freitags von 8.00 bis 20.00 Uhr und samstags von 9.00 bis 16.00 Uhr, dazu eine Standortsuche nach Postleitzahl oder Ort für ein persönliches Gespräch vor Ort. Der Hauptsitz liegt an der Adresse Bundesplatz 8, Postfach, 3001 Bern.

Am besten passt die BEKB zu Eigentümerinnen und Eigentümern in den Regionen Bern und Solothurn, die entweder ein zertifiziertes Bauprojekt (GEAK oder Minergie) realisieren und dafür gezielt einen Vorzugszins suchen, oder die eine mittelgrosse Renovation zwischen CHF 20'000 und CHF 100'000 planen und ihre gesamte Hypothek ohnehin bei der BEKB halten wollen oder schon halten. Wer stattdessen von einer anderen Bank aus nur schnell einen kleinen Zusatzkredit für ein Renovationsprojekt sucht, scheitert an der Voraussetzung der Gesamtfinanzierung. Und wer vor dem ersten Telefonat schon eine verbindliche Zinszahl schwarz auf weiss sehen will, findet auf dieser Seite nur eine indikative Grafik, keinen Text mit Prozentangabe, und muss den letzten Schritt über den Hypothekenrechner oder ein Beratungsgespräch gehen. Für alle, die eine auf ihr eigenes Sanierungs- oder Bauprojekt zugeschnittene Produktbezeichnung einer persönlichen Beratung ohnehin vorziehen, bleibt die myky-Linie zusammen mit der Hypothek GEAK/Minergie das eigentliche Alleinstellungsmerkmal dieser Kantonalbank.