Banque Cantonale Neuchâteloise

Die BCN, die Banque Cantonale Neuchâteloise, positioniert ihre Hypothek nicht als einzelnes Produkt, sondern als ein Bündel aus mehreren markeneigenen Bausteinen plus einer Reihe eigener Zusatzangebote rund um Bauen, Renovieren und Erdbeben. Wer bei ihr eine Wohnbaufinanzierung sucht, findet auf der eigenen Seite "Hypothèque" keine anonyme Zinstabelle, sondern eine Bank, die mit lokalen Entscheidungswegen wirbt. "Grâce à des prises de décisions locales, l'octroi d'une hypothèque peut se faire dans des délais très courts", schreibt die BCN selbst: Entscheidungen vor Ort sollen die Bewilligung entsprechend schnell machen. Nach eigener Beschreibung stützt sich die Beratung auf gute Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts im Kanton Neuenburg.

3 markeneigene Hypothekenprodukte

Anders als viele Kantonalbanken hat die BCN ihre Zusatzleistungen mit eigenen Produktnamen versehen und stellt sie neben Festhypothek, variabler und SARON-Hypothek gleichberechtigt ins Menü. Hypoprimo richtet sich an alle, die eine Festhypothek über 5, 7 oder 10 Jahre auf ihren Hauptwohnsitz abschliessen: Für eine Laufzeit von bis zu 12 Monaten gilt dabei ein Zinssatz von 0 %. Hypoflex ist an die 10-jährige Festhypothek gekoppelt und schützt vor den Folgen eines vorzeitigen Verkaufs, wer die Liegenschaft vor Ablauf der Vertragsdauer verkauft, kann die Hypothek ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Hyposafe schliesslich richtet sich an alle, die Vorsorgegelder aus der Pensionskasse für den Kauf einbringen: Die BCN kombiniert die Hypothek dann mit einer Todesfall- und Invaliditätsversicherung, die den zweiten Rang des Kredits absichert, eine Empfehlung, die die Bank ausdrücklich bei Vorbezug oder Verpfändung der Pensionskasse ausspricht.

Konkrete Zinssätze für Fest-, variable oder SARON-Hypothek nennt die Seite nirgends. Die Bank verweist stattdessen durchgehend auf das persönliche Gespräch, "Nos conseillers sont à votre disposition pour définir avec vous, quel est l'hypothèque qui convient le mieux à vos projets", mit einem Link "Demander conseil" nach fast jedem Abschnitt.

Öko-Prämie, eigener Rechner und ein Marktbericht

Wer ökologisch baut, kauft oder saniert, bekommt bei der BCN ein eigenes Programm namens EcoHabitat, eine Prämie auf den Hypothekarzins für Projekte, die einer nachhaltigen Ausrichtung folgen. Ein Kredit mit eigenem Namen ist das nicht, die Bank beschreibt es ausdrücklich als Zinsprämie, nicht als eigenständiges Darlehen. Direkt daneben im selben Menü führt die BCN einen separat benannten Programmpunkt "Subvention solaire", zu dem die Hypothekenseite selbst allerdings keine weiteren Angaben macht. Wer die Zahlen vorab durchrechnen will, findet unter den Werkzeugen einen "Simulateur Ecohabitat" sowie einen "Guide de la rénovation énergétique". Eine weitere Eigenheit: Die BCN pflegt unter "Marché immobilier neuchâtelois" eine eigene Marktanalyse zum Neuenburger Immobilienmarkt, statt nur auf allgemeine Schweizer Zahlen zu verweisen.

Baukredit und eine gratis Erdbebenversicherung

Für Bauprojekte führt die BCN den Crédit de construction als eigenständigen Menüpunkt neben der klassischen Hypothek, verlinkt direkt von der Hypothekenseite unter "Ceci pourrait aussi vous intéresser". Eine zweite, ähnlich benannte Position, das Compte Construction, gehört dagegen nicht zum privaten Hypothekenangebot, sondern taucht auf der BCN-Website nur im Firmenkundenbereich auf: Für Privatpersonen bleibt der Crédit de construction der massgebliche Weg zur Baufinanzierung. Eine Eigenheit, die auf der Hypothekenseite ausdrücklich genannt wird: Wer seine Hypothek bei der BCN abschliesst, erhält zusätzlich und kostenlos eine Erdbebenversicherung für die Liegenschaft, "en plus et gratuitement", wie es die Bank selbst formuliert.

Wie viel Eigenkapital die BCN verlangt

Die Fondsanforderungen benennt die BCN konkret. Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen als Eigenmittel vorhanden sein, ohne die Kaufnebenkosten mitzurechnen. Davon müssen mindestens 10 % aus freien Mitteln stammen, also Ersparnissen, Wertschriften, Schenkungen oder dem Guthaben der dritten Säule. Bei einer Hypothek auf den Hauptwohnsitz dürfen die restlichen 10 % über einen Vorbezug oder eine Verpfändung der Pensionskasse eingebracht werden. Genau in diesem Fall empfiehlt die BCN, die Hypothek mit Hyposafe zu kombinieren, um die eingebrachten Gelder abzusichern.

Zu den Kaufnebenkosten zählt die Bank Notarhonorare, Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und die kantonale Abgabe: Für einen Ersterwerb im Kanton Neuenburg beziffert sie diese auf rund 4 % des Kaufpreises. Wer Pensionskassen- oder Säule-3-Gelder für die Eigenmittel bezieht, muss zusätzlich mit einer Kapitalauszahlungssteuer rechnen, die die BCN mit rund 8 % des bezogenen Betrags angibt.

Amortisation: 2 Wege, eine feste Frist

Beim Amortisieren nennt die BCN eine feste Grenze: Die Schuld muss innert höchstens 15 Jahren auf 2/3 des Kaufpreises zurückgeführt werden. Direkte Amortisation bedeutet, jährlich einen festen Betrag zurückzuzahlen, wodurch die Schuld und die Zinslast linear sinken, sie muss am Ende eines Quartals beginnen, spätestens 12 Monate nach dem Kauf. Indirekte Amortisation läuft über ein Säule-3a-Konto bei der BCN, der angesparte Betrag tilgt die Hypothek erst am vereinbarten Laufzeitende in einer Summe, dafür lassen sich die Einzahlungen von Einkommens- und Vermögenssteuer abziehen und mit einer Risikodeckung für Tod und Invalidität verbinden, weil die Hypothekarschuld bis zur Fälligkeit unverändert hoch bleibt. Die BCN nennt selbst die Kehrseiten beider Wege: Bei der direkten Variante steigt die steuerbare Belastung über die Jahre, weil die abzugsfähigen Schuldzinsen sinken, die Zahlungen selbst bleiben nicht abzugsfähig. Die indirekte Variante bleibt an den Hauptwohnsitz gebunden und lässt die Schuld bis zur Fälligkeit konstant, eine Reduktion ist dort nur alle 5 Jahre möglich, jeweils wenn eine Festhypothek fällig wird.

Online-Rechner mit ungewöhnlichem Einkommensmodell

Auf der Startseite bietet die BCN eine Simulation direkt im Eingabefeld: Objekttyp (Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum oder Sonstiges), Kaufpreis, Eigenmittel und Bruttojahreseinkommen. Das ist nicht derselbe Rechner wie das unter den Werkzeugen separat aufgeführte "Calcul hypothécaire", beide führen aber letztlich zum gleichen Beratungsangebot. Bemerkenswert ist die Berechnungsgrundlage beim Einkommen, die die Bank selbst offenlegt, das Haushaltseinkommen darf die Hälfte von Prämien oder Boni sowie Nebeneinkünfte mit einbeziehen, eine Kulanz, die nicht jede Bank in ihrem eigenen Online-Rechner offenlegt. Das Ergebnis bleibt laut BCN eine provisorische Einschätzung der Tragbarkeit, den persönlichen Termin bei einem Berater ersetzt der Rechner ausdrücklich nicht.

Für wen die BCN infrage kommt

Die BCN passt zu Käuferinnen und Käufern im Kanton Neuenburg, die eine Hypothek mit lokaler Beratung statt mit einer Online-Zinstabelle abschliessen wollen, besonders wenn ein energetisches Renovationsprojekt, ein Neubau oder ein Vorbezug der Pensionskasse den Fall verkomplizieren: Für alle 3 Situationen hat die Bank ein eigenes, benanntes Angebot bereit. Auch wer eine Baufinanzierung sucht, findet mit dem Crédit de construction einen eigenständigen Weg statt eines Umwegs über einen spezialisierten Baufinanzierer.

Wer dagegen zuerst Zinssätze vergleichen will, bevor er überhaupt ein Gespräch führt, bekommt bei der BCN keine Tabelle. Jede Zinsangabe, ob fest, variabel oder SARON, bleibt der persönlichen Beratung vorbehalten, telefonisch erreichbar von Montag bis Freitag zwischen 07.30 und 18.30 Uhr über die gebührenfreie Nummer 0800 820 620.